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TVA immobilière : ce qui change

­Au fil des années, la législation française en matière de TVA immobilière était devenue compliquée. Les pouvoirs publics ont donc voulu à la fois la simplifier et harmoniser notre droit avec le droit européen. La loi nouvelle procède ainsi à une réécriture complète des textes relatifs à la TVA immobilière.

­Désormais, pour déterminer le régime fiscal d’une acquisition immobilière, il faut combiner deux critères :­

  • Le premier est la qualité des parties. La loi distingue ainsi deux catégories d’acheteurs et de vendeurs. D’un côté, les personnes qui sont assujetties à la TVA dans le cadre de l’exercice d’une activité économique (professionnels de l’immobilier, entreprises, etc.). De l’autre, les non-assujettis (particuliers) qui réalisent des opérations qui sont en principe en dehors du champ d’application de la TVA immobilière.
  • Le second est la nature du bien acquis. Par exemple, les règles applicables à la vente d’un terrain à bâtir (c’est-à-dire au terrain sur lequel le droit de l’urbanisme permet l’édification de constructions) ne sont pas les mêmes que celles applicables à la vente d’un immeuble neuf (c’est-à-dire achevé depuis moins de 5 ans).

En matière d’acquisition de terrain à bâtir, il faut aujourd’hui distinguer deux cas :

  • Soit le terrain est vendu par un particulier. La réforme est alors sans conséquence : comme par le passé, seuls les droits d’enregistrement sont exigibles, pas la TVA.
  • Soit le terrain est acheté auprès d’un professionnel. Le vendeur doit ici payer la TVA (en principe au taux de 19,6 %). L’acquéreur, quant à lui, doit payer les droits d’enregistrement au taux de 5,09 (voire au taux réduit de 0,715 % si certaines conditions sont remplies).

Les pouvoirs publics ont voulu aller vite : votée en février 2010, la loi est applicable à toutes les ventes conclues depuis le 11 mars dernier. C’est en principe la date de signature de l’acte notarié qui doit être prise en compte, pas celle du compromis. Même si ce dernier a été signé avant le 11 mars 2010, les nouvelles règles sont applicables à l’opération.
Dans certains cas, cela peut remettre en cause l’équilibre économique voulu par le vendeur et l’acheteur. Le changement de la législation pourrait notamment modifier les coûts qu’ils supportent. L’administration fiscale a voulu anticiper la difficulté et admet la possibilité de demander le maintien des règles en vigueur au jour de la signature du compromis.

Spécialiste de l’immobilier et de la fiscalité, le notaire est à votre disposition pour vous informer sur cette réforme de la TVA immobilière et les conséquences qu’elle peut avoir éventuellement pour votre projet.

Dernière mise à jour : 20/04/10 - ©Notaires de France