Les relations de voisinage sont de plus en plus complexes. Que l’on habite en ville ou à la campagne, en appartement ou en maison, que l’on soit propriétaire ou locataire, la proximité avec des voisins est parfois difficile : l’enfer, c’est les autres, dit un philosophe. L’achat d’un bien immobilier est, aujourd’hui, une décision qui engage sur le long terme. Avant de le finaliser, quelques vérifications s’imposent donc.

Concrètement, en quoi consistent ces vérifications ?
Certaines concernent le voisinage. Il est, par exemple, important de vérifier si des activités susceptibles d’entraîner des nuisances sonores (écoles de danse) ou olfactives (exploitations industrielles ou agricoles) ne sont pas implantées à proximité. Si tel est le cas, il faudra s’intéresser à l’isolation, phonique notamment, du bien. Une fois l’acte notarié signé, il sera trop tard. L’acquéreur ne pourra pas agir contre son voisin pour troubles anormaux de voisinage. Pour que l’action puisse aboutir, il ne suffit pas que le trouble soit excessif, persistant et répétitif. Il faut encore qu’il ait commencé à se produire après l’emménagement du plaignant.

Quels autres éléments faut-il prendre en considération ?

Ce sont ensuite l’implantation des constructions ou la situation des terrains qui doivent être étudiées avec attention. Elles pourront éclairer l’acquéreur sur l’existence de servitudes légales, mises en place dans l’intérêt de tous. Le Code civil prévoit ainsi que toute clôture de séparation (mur, haie végétale, etc.) édifiée à cheval sur la limite des propriétés contiguës est mitoyenne : elle est réputée appartenir à chacun des propriétaires intéressés qui doit contribuer, pour moitié, à son entretien voire à sa reconstruction. La loi prévoit encore une servitude légale dite de désenclavement lorsqu’une propriété ne possède aucun accès direct à la voie publique ou n’a qu’un accès insuffisant. Et, pour protéger la vie privée des citoyens, elle interdit de créer des vues donnant sur une propriété riveraine en deçà d’une distance minimale, sans avoir préalablement obtenu l’accord du voisin.

En quoi consiste le rôle du notaire en la matière ?

Dans tous les cas, les conseils du notaire, spécialiste de l’immobilier, sont précieux. Il profitera de la période qui sépare le compromis de la signature de l’acte notarié pour effectuer toutes les vérifications nécessaires. Il négociera, avec ses clients et leurs futurs voisins, la mise en place, aux meilleures conditions possibles, des servitudes légales (en aménageant par exemple l’exercice du droit de passage ou en précisant les modalités concrètes de participation à l’entretien du mur mitoyen). Le cas échéant, il pourra aussi proposer la mise en place de servitudes spécifiques, non prévues par la loi ; le plus souvent pour assurer le passage d’une canalisation et le raccordement à l’égout. Parlez-en avec votre notaire lors d’un prochain rendez-vous.

Document validé en juin 2009
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