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Les SCI professionnelles

Faut-il constituer une SCI pour détenir votre immobilier professionnel ?

Un chef d’entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité. Il se posera alors la question du mode de détention de ce local. Doit-il l’inscrire au bilan de son entreprise ou au contraire le conserver dans son patrimoine privé?

L’immeuble est détenu dans le patrimoine professionnel

Cela se traduit, du point de vue comptable par l’inscription de l’immeuble au bilan de l’entreprise. Cette solution présente des avantages :

•    les frais d’acquisition sont déductibles du résultat de l’entreprise ou amortissables
•    les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir sont déductibles du résultat
•    l’entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu’il pourra déduire du résultat annuel une somme correspondant à une fraction de la valeur de l’immeuble en fonction de la durée d’utilisation de cet immeuble.

Ces avantages sont compensés par de sérieux inconvénients :

•    Si l’inscription de l’immeuble augmente la valeur de l’actif du bilan, en cas de vente de l’entreprise il est vraisemblable que l’acquéreur ne souhaitera pas reprendre à la fois le fonds et les murs, à moins que le chef d’entreprise ne dévalorise celui-ci.
•    Si le chef d’entreprise garde l’immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui risque de générer une taxation au titre des plus-values très élevée.
•    Enfin, si l’entreprise rencontre des difficultés, l’immobilier inscrit au bilan subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou liquidation judiciaire.

Aussi, pour éviter ces inconvénients, les chefs d’entreprise ont pris l’habitude d’acquérir l’immeuble destiné à abriter l’activité dans le cadre d’une société civile immobilière constituée par exemple avec leurs conjoints et enfants.

L’immobilier détenu par une SCI

La SCI met alors l’immeuble acquis à la disposition de l’entreprise au moyen d’un bail.

Si, dans cette solution :
•    les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l’entreprise,
•    l’immeuble n’est pas amortissable.

En revanche :

•    l’immeuble professionnel est en principe à l’abri d’une procédure qui affecterait l’entreprise
•    les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers
•    en cas de vente et sous réserve d’option à l’impôt sur le revenu, l’imposition sur les plus-values est celle des particuliers: exonération complète après 15 ans de détention.
•    la SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants.

Toutefois, seule une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d’affiner l’intérêt de constituer ou non une SCI.

Dans l’affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts, et du bail commercial, tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.

Reste à étudier la fiscalité (option pour l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu), le mode de financement (crédit “classique” ou crédit-bail) ou d’autres modes d’acquisition plus “sophistiqués” (bail à construction, bail emphytéotique…)

Avant tout projet, consultez votre notaire. Spécialiste du patrimoine et de la famille, il vous guidera en toute sécurité.

Dernière mise à jour : 07/10/09 - ©Notaires de France