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Devenir propriétaire sans se marier
Peut-on acheter un logement sans être mariés ?
Deux personnes n’ont pas besoin du droit pour vivre ensemble. En revanche, le droit va tôt ou tard s’intéresser à leur couple (séparation, partage, décès, etc.), sans parler du fisc qui n’oublie jamais de présenter sa note. C’est pourquoi dans les moments importants de la vie, par exemple lors de l’achat d’un logement et de l’emprunt bancaire ou familial qui l’accompagne, il faut bien s’informer avant de s’engager. Le principe de base est que toutes les formes de conjugalité permettent d’emprunter et d’acheter un logement. L’important est de choisir la solution juridique et fiscale la mieux adaptée à vos choix de vie. Acheter à deux sans être mariés peut se faire de plusieurs façons.
Quelle est la façon la plus simple d’acheter ensemble ?
Le moyen le plus élémentaire est d’acheter «en indivision». Il suffit de décider, au moment de l’achat, dans quelles proportions chacun des deux « indivisaires » sera propriétaire (moitié/moitié ou une autre répartition). Ce choix est définitif et toute modification ultérieure de ces proportions nécessiterait un nouvel accord et entraînerait des taxes. Lors de l’achat, vous êtes libre de fixer la quote-part de chacun dans cette indivision. Il est donc essentiel de calquer cette répartition sur la participation financière de chacun dans l’investissement total (prix d’achat et frais annexes : commission d’agence, frais d’acte notarié, frais d’emprunt). Pour faire les calculs on peut distinguer l’apport personnel et les sommes empruntées. Pour l’apport personnel, le calcul est souvent assez simple, il suffit de connaître le pourcentage apporté par chacun à ce titre. Pour la partie empruntée on constate l’usage de plusieurs méthodes. Certains couples vont considérer que chacun remboursera la moitié des échéances. D’autres fixeront un autre pourcentage. Dans tous les cas, il ne s’agit que d’une prévision car avec le temps la participation de chacun dans le remboursement du prêt est susceptible de varier sous l’effet de facteurs imprévus (hausse ou baisse de revenus, perte d’emploi, maladie, autres ressources de dépenses, etc.). Il est très important de bien noter que le changement de participation dans le remboursement en cours de route n’a aucun effet automatique sur les proportions fixées dans l’acte d’achat. Parfois certains anticipent une future rentrée d’argent personnel (donation par la famille, arrivée à terme d’un plan d’épargne, déblocage d’une participation, perception d’une prime, etc.) qui servira à rembourser une partie du prêt par anticipation. Ce cas doit être géré avec prudence car si les proportions d’achat sont fixées en anticipant cette participation future et qu’elle n’a pas lieu, la répartition deviendra injuste sans vraiment pouvoir la modifier. Ne pas l’anticiper alors qu’elle aura lieu sera tout aussi injuste. Par ailleurs la banque va exiger que chacun des indivisaires s’engage pour la totalité du prêt. Ils seront débiteurs solidairement.
Qu’est-ce qu’une convention d’indivision ?
Si l’on veut améliorer cette situation d’indivision et lui donner une plus grande stabilité il est possible de conclure une «convention d’indivision», pour une durée déterminée de cinq ans maximum. Elle est renouvelable si les indivisaires le souhaitent (la convention d'indivision peut, par ailleurs, être signée pour une durée indéterminée). Cette convention interdit, sauf motifs légitimes (ou si elle est conclue pour une durée indéterminée), de demander le partage. En l’absence d’une convention d’indivision, chaque indivisaire peut obliger l’autre à vendre et à partager le prix. ( article 815 du Code civil :«Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »). Par ailleurs en cas de décès d’un indivisaire, ce sont les héritiers qui prennent sa place dans l’indivision. Aussi, afin de protéger le survivant face à des héritiers hostiles un testament peut être envisagé. Toutefois avant de faire ce testament sa conséquence civile et la facture fiscale seront à évaluer aussi précisément que possible. N’oubliez pas qu’entre concubins le taux des droits de succession est de 60% et que le pacte civil de solidarité ne les réduit qu’à 40 et 50% !
Dans ce contexte, un contrat d’assurance vie conclu par le défunt au profit du survivant l’aidera à payer la note.
Et la société civile (la SCI) ?
Si l’on veut donner une plus grande stabilité à l’achat et à la place de l’achat en indivision, il est possible de constituer une société civile. Cette solution évite certains inconvénients de l’indivision tel que le droit de demander le partage. Elle permet aussi d’associer plus facilement d’autres personnes dans l’opération d’achat. Ce seront, par exemple les parents qui, pour aider leur enfant à acheter, vont faire partie de la société civile et y apporter leur contribution. La société est dirigée par un ou plusieurs gérants et les décisions les plus importantes sont prises par la collectivité des associés. Rapide et facile à constituer, la société civile n’est pas le remède miracle à tous les problèmes mais peut être intéressante dans certaines situations. Des clauses d’agrément bien étudiées peuvent protéger les associés contre l’arrivée de nouveaux venus qui seraient indésirables.
Quel conseil me donnez-vous ?
Chaque cas nécessite un examen personnalisé. Rencontrez votre notaire avant toute prise de décision. Il vous donnera toutes les informations et mettra au point la solution la plus adaptée à votre cas.
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Document validé en juillet 2007
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