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Le bail commercial

Le commerçant, l’artisan ou l’industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d’une protection particulière à l’égard du propriétaire des lieux : le contrat de bail commercial.

Pourquoi ? Parce que la loi veut protéger l’entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L’entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée « propriété commerciale », car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d’être indemnisé par le propriétaire.

La «propriété commerciale» ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d’une période de trois ans, dans certaines circonstances, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime.

Enfin, en cas de non respect par le locataire de ses obligations (non paiement du loyer par exemple), le bailleur pourra se voir restituer rapidement son local commercial s’il a pris soin d’avoir fait établir son bail par un notaire. En effet seul le contrat de bail notarié dispense le bailleur d’obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir le paiement des loyers dûs et la résolution rapide du bail.

En dehors de ces cas, le locataire a droit, s’il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit en principal une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.

Par ailleurs, et sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les 3 ans. Le locataire est libre de céder son bail à son successeur dans son fonds de commerce. Il peut être amené aussi à céder isolément son droit au bail. C’est l’hypothèse de plus en plus fréquente où le commerçant en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne. Si des clauses du contrat de bail peuvent interdire ou restreindre cette cession, la loi lui offre cette possibilité lorsqu’il fait valoir ses droits à la retraite.

La conclusion d’un bail commercial peut donner lieu au paiement d’un droit d’entrée, puis d’un loyer et de charges. Le droit d’entrée, ou pas de porte, est une somme d’argent versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux qui s’analyse soit comme un supplément de loyer soit comme une indemnité.

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il peut être réévalué périodiquement et lors du renouvellement du bail mais dans le respect d’un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction. Celui-ci a fortement progressé entre 2000 et 2006 (plus de 30%).

Aussi un nouvel indice a été créé en 2007: il s’agit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui intègre pour moitié l’indice des prix à la consommation et pour l’autre moitié l’indice du coût de la construction et celui du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.

Toutefois, la mise en œuvre de ce nouvel indice nécessite l’accord du locataire et du bailleur.

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux (taxe foncière, charges de copropriété…)

Le code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux. Il s’agit par exemple des baux précaires dont la durée ne doit pas être supérieure à deux ans. Si, à l’expiration de cette durée, le locataire est laissé en possession du local, comme en cas de renouvellement du bail ou de conclusion d’un nouveau bail pour le même local, un bail commercial de 9 ans prend alors naissance automatiquement. Il s’agit également des baux saisonniers.

Simples en apparences, les baux commerciaux donnent lieu à d’innombrables conflits. Le bail notarié, obligatoire dans certains cas est vivement recommandé dans tous les cas.

Par ses conseils, le notaire vous assure de la rédaction d’un acte équilibré, protecteur et efficace que seul un acte authentique peut conférer. Consultez votre notaire.

Dernière mise à jour : 01/12/09 - ©Notaires de France