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30, Rue Gaston-Ramon
85000 LA ROCHE-SUR-YON
France
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Les biens sans maître et les successions en déshérence

Les communes peuvent devenir propriétaires des biens présumés sans maître depuis 2004. Ces biens, pour lesquels les contributions ne sont plus payées, sont des propriétés immobilières pour lesquelles :
- soit le propriétaire est inconnu parce qu’il a disparu sans laisser de représentant (et que le bien n’est pas devenu la propriété­ d’une autre personne) ou parce qu’il n’existe aucun titre de propriété publié au fichier immobilier ou au livre foncier ni aucun document cadastral ;
- soit le propriétaire est connu mais décédé depuis plus de trente ans (sans héritier ou avec des héritiers ayant renoncé). Il importe de noter que s’il s’agit d’une succession vacante ou en déshérence, la procédure n’est pas applicable avant un délai de trente ans.­­

Succession en déshérence : Pour définir la succession en déshérence, il est d’abord nécessaire de rappeler que le Code civil prévoit l’hypothèse de successions vacantes lorsqu’il ne se présente personne pour réclamer la succession et qu’il n’y a pas d’héritier connu, lorsque tous les héritiers connus ont renoncé à la succession, ou, lorsque, après l’expiration d’un délai de six mois depuis l’ouverture de la succession, les héritiers connus n’ont pas opté, de manière tacite ou expresse. En pratique, une fois la vacance prononcée par le juge, il est possible pour l’Etat de solliciter l’envoi en possession de la succession devenant alors en déshérence (il est rare que la déshérence intervienne avant la vacance, l’Etat préférant s’assurer de l’existence d’un actif). En cas d’inaction de l’Etat, les immeubles faisant partie des successions concernées ne peuvent en aucun cas, avant l’écoulement d’une durée de trente années, ressortir du champ d’application des pr­océdures des biens présumés sans maître. Ce n’est que trente ans après le décès, que la commune pourra éventuellement tenter d’appréhender un immeuble faisant partie d’une telle succession.

Restitution d’un bien présumé sans maître : La procédure d’acquisition des biens présumés sans maître, visant à permettre l’envoi en possession de la commune, n’interdit cependant pas au véritable propriétaire de revendiquer l’immeuble, qui devra lui être restitué s’il n’est pas entré dans le domaine public ou s’il n’a pas été revendu. En effet, la propriété ne sera définitive au profit de la commune ou de l’Etat qu’après le délai de trente ans, c’est-à-dire le délai de prescription en matière immobilière. Cette restitution est logiquement subordonnée au paiement par le propriétaire ou ses ayants droit du montant des charges qu’ils ont éludées (depuis le point de départ du délai de trois ans sans paiement des contributions foncières permettant de présumer l’abandon), ainsi que du montant des dépenses nécessaires à la conservation du bien engagées par la commune ou l’Etat, la restitution de l’immeuble ou, à défaut, le paiement de l’indemnité.

Incorporation du bien dans le domaine communal : Ce n’est que six mois après l’accomplissement de la dernière mesure de publicité du premier arrêté du maire, que l’immeuble est présumé sans maître, et l’attribution de sa propriété va faire l’objet de procédures différentes selon le choix de la commune. Selon le Code général de la propriété des personnes publiques, il appartient à la commune de prendre l’initiative d’intervenir, successivement par ses organes délibérant (conseil municipal) et exécutif (le maire), dans le délai de six mois à compter de la vacance présumée du bien. En effet, la commune dans laquelle est situé le bien présumé sans maître peut, par délibération du conseil municipal, l’incorporer dans le domaine communal. Cette incorporation est constatée par arrêté du maire. Ainsi, trois actes vont intervenir : tout d’abord un premier arrêté constatant la réunion des conditions d’un bien présumé sans maître ; ensuite une délibération du conseil municipal (avant l’écoulement d’un délai de six mois depuis le premier arrêté) ; puis un arrêté constatant l’entrée du bien dans le patrimoine de la commune. Le caractère définitif de l’arrêté du maire va s’opposer à toute action postérieure à l’expiration des délais de recours contre l’arrêté, étant toutefois nécessaire que l’ensemble des mesures de publicité - et notamment la notification de l’arrêté au propriétaire - ait été accompli pour que le délai de recours commence à courir.

Bien présumé sans maître et publicité foncière : Si le bien, à l’issue de la procédure des biens présumés sans maître, incorpore le domaine communal avec la délibération du conseil municipal constatée par arrêté du maire, les règles propres à la publicité foncière impliquent le dépôt des pièces auprès du conservateur des hypothèses, dépôt pour lequel les communes ont pris l’habitude de solliciter leur notaire.

Le sujet bien connu des notaires et des maires est complexe.

Les situations sont souvent très proches les unes des autres. Les différences procédures répondent à une parfaite connaissance du droit des successions. De plus le notaire est souvent le seul à connaître la situation matérielle et juridique de l’immeuble. Il connaît les raisons ayant abouti à la succession vacante ou en déshérence. Il connaît l’historique de l’immeuble par l’analyse qu’il en aura faite. Il orientera le maire vers la solution adaptée.

Dernière mise à jour : 28/07/10 - ©Notaires de France