Chambre des Notaires de la Vendée : Patrimoine, nouvelles règles évaluation usufruit

C’est tout à fait exact. La loi de finances pour 2004, applicable à compter du 1^er janvier 2004, modifie en profondeur le système d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété. En outre les nouvelles règles d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété sont applicables à l’ensemble des droits d'enregistrement (ventes, échanges, etc.) et plus seulement aux donations et successions.

Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?

Prenons l’exemple d’un logement. Le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d'utiliser le logement (l’habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre). Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives en deux groupes : d’une part l’usufruit qui comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus et d’autre part la nue-propriété. Le droit de propriété est donc l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété.

Peut-on rencontrer plusieurs sortes d’usufruit ?

L’usufruit est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par la mort de son titulaire. Le nu-propriétaire devient alors pleinement ^propriétaire du bien au décès de l'usufruitier. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.

Pourquoi évaluer l’usufruit ?

Si, par exemple, l’usufruitier et le nu-propriétaire s’entendent pour vendre le logement, comment se partage le prix entre eux ? Si par exemple vos parents vous donnent la nue-propriété d’un appartement, sur quelle valeur le Trésor va-t-il vous taxer ? Si, par exemple, vous héritez de l’usufruit d’un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés ? En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) il est parfois nécessaire d’évaluer séparément l’usufruit et la nue-propriété. La question de l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante.

Quelles seront les nouvelles règles obligatoires d’évaluation ?

L’évaluation se fera en appliquant un nouveau barème tenant compte de l’espérance de vie de l’usufruitier, puisque l’usufruit n’existe que durant la vie de son titulaire.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété
Moins de 21 ans	90 %
Moins de 31 ans	80 %
Moins de 41 ans	70%
Moins de 51 ans	60 %
Moins de 61 ans	50%
Moins de 71 ans	40 %
Moins de 81 ans	30 %
Moins de 91 ans	20 %
Plus de 91 ans	10 %

Pour l’usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l’âge de l’usufruitier. L’usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction.

Quel conseil me donnez-vous face à ce changement ?
L’entrée en vigueur de ce nouveau barème aura des effets importants, notamment en ce qui concerne les successions entre époux, les donations avec réserve d’usufruit, ou encore les transmissions d’usufruit. N’oubliez pas, en outre, que le droit d’usage et d’habitation réservé au conjoint survivant est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l’usufruit viager, désormais revalorisé. Pour mieux anticiper les effets de ces nouvelles règles sur votre patrimoine, et donc sur votre famille, n’hésitez pas à rencontrer votre notaire. Il vous expliquera ce qui va changer dans votre cas particulier et vous exposera les choix qui s’offrent à vous en toute sécurité.

Document validé en mai 2007

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